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一直停业怎么办?疫情之下,资深律师给商户的减租、免租最全建议

2020-2-16 12:48

几个问题:第一是能否要求业主减免租金的问题?第二是什么情况下可以减租,什么情况下可以免租?第三个问题是减租和免租怎么申请的问题?第四个问题是业主不减免怎么办?文|侯其锋整理|科技考拉当前,肺炎疫情对小 ...

一直停业怎么办?疫情之下,资深律师给商户的减租、免租最全建议

几个问题:第一是能否要求业主减免租金的问题?第二是什么情况下可以减租,什么情况下可以免租?第三个问题是减租和免租怎么申请的问题?第四个问题是业主不减免怎么办?

文|侯其锋

整理|科技考拉

当前,肺炎疫情对小微企业、尤其是中小商户造成了比较严重的经济影响,有些餐饮门店甚至已经挂出了“转租”的告示。

如何撑过这段时间,是摆在商户们面前的一道坎。线下商户面临房租高、原材料高、用人成本高的“三高”问题,这些问题如何解决,将成为他们能否活下去的关键。

疫情爆发以来,生活服务业成为“重灾区”。美团大学推出“商家加油”计划,旗下各个学院从不同方向推出针对疫情的专业课程,助力商家。

其中,美团大学旗下的袋鼠学院,上线每日学习计划,帮助百万外卖商家降低餐厅三大经营成本,提高外卖商家的运营能力,主动自救,打好防疫战;餐饮学院免费开放全网课程,帮助餐饮行业获取从应对疫情到疫后复苏的全链条知识技能;美酒学院邀请了10位专家,助力40万酒店行业商家熟悉客房防疫工作流程。

近日,北京康达律师事务所高级合伙人、餐饮法务官创始人侯其锋,受美团大学袋鼠学院邀请,通过《疫情期间,如何降低经营成本》线上直播,为商家解答了最关心的疫情下的租金问题。

我们得到了侯其锋律师的课程内容,并为大家精选出了最值得参考的部分,如下。

1.能否解除合同或减租?

我注意到绝大多数朋友关心的是租金问题。首先有几个方面,关于租金减免、合同履行的实务,一些处理过程和注意事项。租金减免里有两个问题需要先明确,第一,这次的新冠肺炎属不属于不可抗力,第二,是在这个期间能不能解除合同的问题。

我们首先看不可抗力的定义,是不能预见、不能避免,并且不能克服的客观情况,这属于不可抗力。对照可以得出结论,新冠肺炎确实属于不能预见的,不能避免,也不能克服的,因此它属于不可抗力,这是确定的。我们也可以参照03年的非典,非典时期国家有明确规定说这属于不可抗力。

除了不可抗力之外,还有一个相关的问题是情势变更。情势变更是合同签订之后发生了当事人在订立合同时无法预见,非不可抗力造成的商业法律风险,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,可以请求解除或者变更合同,这是情势变更的问题。

这两个本身是法律概念,听起来比较枯燥,但有实际意义,在这个阶段很多人会考虑这个问题,就说我能不能根据法律规定来解除租赁合同,主要是指租赁合同。这里要告诉大家这个问题虽然属于不可抗力,但是具体问题具体分析,不能当然地说因为有了这个不可抗力,合同就要解除。

我举两个例子,比方说我是一个餐馆,过年的时候接了一个大单,这个餐馆只能容纳10桌,但是接了一个100桌的大单,我这个地方坐不下,我另外找了一个地方租一个场地,这个场地用一天或者两天接待这100桌的客人,签了这样的合同,然后遇到新冠肺炎这样不可抗力的发生,合同没有办法履行。在这种情况下,我无法履行合同了,我当然可以和你解除这个单次的场地租赁合同。

但是如果这个合同是五年时间,刚履行了一年或者还没有开始履行,这个时候因为发生了新冠肺炎这个事,我不想再做餐饮了,我看风险太大了,我撑不下去了,我要解除合同,这明显是不可以的。所以要具体问题具体分析,不能当然地说要解除合同,请大家一定要注意这个问题。

2.什么情况商户可以要求减租?

因此,我给大家讲一下什么情况下是可以减租的,什么情况下应该免租。

这个问题我们研究了很多,针对餐饮企业在新冠肺炎期间出现什么样的情况可以理直气壮的要求免租,就是说我一分钱都不用交了,什么情况下可以协商减租。有几个问题:第一是能否要求业主减免租金的问题?第二是什么情况下可以减租,什么情况下可以免租?第三个问题是减租和免租怎么申请的问题?第四个问题是业主不减免怎么办?

首先,能不能要求减免租金。我们认为是可以要求的,这个问题可以“一刀切”,在当前中国的这种情况下,我认为所有的餐饮企业都可以要求减免租金,购物中心可以申请,私人业主也可以协商。

其次,什么情况下可以减租,什么情况下应该免租。我给大家作了一个总结,三种情况是可以要求减租的:第一种情况是,政府要求减少营业范围(比如说禁止堂食)或者业主要求减少营业范围、缩短营业时间的,我们可以要求业主免去一部分租金。另外一种情况,不是业主要求的,也没有政府通知,我们自行缩短营业时间的。第三种情况是,自行停业的,这种会非常多见,虽然政府可能没有明令禁止,但我们自己考虑到没有生意自行停业的,同样可以申请减一部分租金。

3.两种情况可以免租:

第一种情况是,政府强令停业的,包括我刚才讲过的黑龙江齐齐哈尔市富裕县等一些地方规定所有餐饮企业都要停业。

我昨天看了一个新闻,是中央权威机构发的一篇文章,中央其实是反对一刀切的规定停业,但是从那个上面可以看到一个数字,全国有几十个地方,这种往往都是相对较小的行政区域,比如在一个县的范围之内要求全部停业,有一定的可操作性,大城市这个不现实。

一直停业怎么办?疫情之下,资深律师给商户的减租、免租最全建议

如果政府没有强令要求停业,但是社区要求停业,同样属于这种情况。如果这个社区要求你不能开业,或者更多地方是封闭管理。昨天下午广州市已经规定全市所有的小区封闭管理,到晚上的时候,深圳也全部封闭管理,还有更多地方正在跟进。并且这里面可能还有一些更局部的封闭措施,如果这个小区发生一两例,小区要封闭管理,餐馆要停掉。像这种情况可以要求免租。因为政府的规定、社区的规定,因为小区有传染病的病人,这个阶段是明确可以要求免租。

第二种情况是业主要求停业的,我们不能排除这种情况。口头通知不能营业的一定要保留证据,证据是多方面的,比如说能够录音,或者收集停业公告,或者社区其他相关的商家相互证明。这是两种情况应该免租。如果遇到像万达这样的好业主,那当然比较简单了,万达是最早提出来免去一个月、两个月租金的。其他的要靠我们自己去争取。

4.如何申请减租和免租?

下一个问题减租、免租如何申请?我们的建议,一定要书面申请,业主主动免租或者减租,这个很好,不需要额外做一些工作。如果是我们提出的,本来他应当减租的没有减租,应当免租的没有免租,或者说我们希望他减租的情况下,一定要提交书面申请。并且要保留证据。把申请打印出来盖章,考虑现在的状况,当面去提交可能比较困难,那么我们可以打印盖章,扫描一下,用官方的邮箱发过去,或者说发快递都是可以。要把证据保留下来。

一直停业怎么办?疫情之下,资深律师给商户的减租、免租最全建议

很多人关心业主不同意减免租金怎么办?这个问题确实是多方面的。也有很多人讨论,不只是我们困难,业主也很困难。举一个例子,我是一个私人业主,我买这个铺花了很多钱,我现在还在每个月给银行交贷款,你遇到问题了,我的问题可能比你还严重。那么业主肯定没有那么容易同意减免租金的,不同意怎么办?

我们给大家的提议是事先协商,首先做好沟通工作,事后诉讼。沟通如果能解决问题当然很好,如果沟通解决不了问题,还有一个办法就是先不交这个租金,等到疫情过去之后通过诉讼的方式解决。

在2003年非典期间,有很多这样的案例,这个阶段没有交租金,拖欠了租金。购物中心作为业主会去起诉你,你拿非典停业这个事实作为抗辩,法院是会支持的。或者我来主动起诉他等等这些都是有可能。这个涉及到后面的问题,我们不讲那么多。总体来讲,首先协商,保留证据,如果不行的话,事后可以通过进一步的协商,实在不行的话诉讼,通过诉讼的方式来解决。

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